Mva ved utleie av fast eiendom

Av Merverdiavgift.com-redaksjonen · Oppdatert juli 2026

Utleie av fast eiendom er som hovedregel unntatt merverdiavgift. Leier du ut til en avgiftspliktig virksomhet, kan du likevel søke frivillig registrering og få fradrag for mva på kostnadene – mens boligutleie til private alltid er utenfor systemet.

Mva ved eiendomsutleie forvirrer mange, fordi utgangspunktet er det motsatte av det du er vant til fra vanlig næring. Selger du varer eller tjenester, er hovedregelen at du skal legge på mva. Leier du ut fast eiendom, er hovedregelen at du ikke skal ha mva – utleien er unntatt fra loven. Det betyr at du verken legger mva på husleien eller får fradrag for mva på kostnadene til eiendommen.

For deg som leier ut bolig eller fritidseiendom til privatpersoner, er dette hele historien: ingen mva, ingen fradrag, ferdig. Men driver du med næringseiendom – kontorer, butikklokaler, lager – finnes det en viktig mulighet. Leier du ut til en leietaker som selv driver avgiftspliktig virksomhet, kan du søke frivillig registrering. Da legger du mva på husleien, men får til gjengjeld fradrag for mva på blant annet oppussing, drift og vedlikehold.

I denne guiden ser vi på skillet mellom bolig og næring, hvordan frivillig registrering fungerer, hva du oppnår med det, og hvordan justeringsreglene på bygg spiller inn. Vil du se de generelle satsreglene for eiendom, kan du lese om mva på fast eiendom og forskjellen på fritak og unntak.

Hvorfor er utleie unntatt mva?

Utleie og bortforpaktning av fast eiendom er blant tjenestene som loven holder helt utenfor merverdiavgiften. Slik unntatt omsetning skal det ikke beregnes mva av, og du får heller ikke fradrag for inngående mva på kostnadene. Dette er et ekte unntak – ikke en nullsats. Forskjellen er viktig: ved nullsats (fritak) beholder du fradragsretten, men ved unntak mister du den. Skillet forklares grundig i artikkelen om fritak vs. unntak.

Konsekvensen er at en vanlig utleier av bolig sitter med mva-en på for eksempel oppussing som en ren kostnad, akkurat som en privatperson. Det er dette den frivillige registreringen for næringseiendom er ment å rette opp for de som leier ut til avgiftspliktige.

Bolig eller næring – det avgjørende skillet

Det viktigste skillet går mellom utleie av bolig/fritidseiendom til private og utleie av næringslokaler til avgiftspliktig virksomhet.

Boligutleie til private kan altså aldri bli avgiftspliktig, uansett hvor mye du leier ut for. Vil du forstå forbrukersiden av dette, forklarer vi det i artikkelen om mva på bolig og husleie.

Slik fungerer frivillig registrering

Leier du ut næringseiendom til en leietaker som bruker lokalet i sin egen avgiftspliktige virksomhet, kan du søke frivillig registrering i Merverdiavgiftsregisteret. Da behandles utleien som avgiftspliktig:

• Du legger 25 prosent mva på husleien.
• Leietakeren – som er avgiftspliktig – trekker denne mva-en fra som inngående mva, så den er ingen reell kostnad for dem.
• Du får selv fradrag for inngående mva på kostnader knyttet til lokalet: oppussing, vedlikehold, drift og forvaltning.

Poenget er at mva-en «renner gjennom» på vanlig måte i stedet for å bli en skjult kostnad i leieforholdet. For utleier med store oppussings- eller byggekostnader kan fradragsretten være svært verdifull. Selve registreringen skjer via mva-registrering i Altinn.

Justeringsreglene – hold styr på fradraget i ti år

Har du fått fradrag for store byggekostnader gjennom frivillig registrering, må du være oppmerksom på justeringsreglene. Et bygg eller anlegg med inngående mva på minst 100 000 kroner regnes som en kapitalvare med en justeringsperiode på ti år.

Endrer bruken seg i denne perioden – for eksempel at et avgiftspliktig utleid lokale går over til utleie til en unntatt virksomhet, eller til bolig – må fradraget justeres for de gjenstående årene. Selger du eiendommen, kan justeringsforpliktelsen overføres til kjøper gjennom en justeringsavtale. Dette er en viktig grunn til at eiendomsbesittere må dokumentere bruken av lokalene nøye over lang tid.

Korttidsutleie og overnatting – et unntak fra unntaket

Ikke all utleie av fast eiendom er unntatt. Driver du overnattingsvirksomhet – hotell, pensjonat, campingplass eller utleie av hytter og rom i næring – er dette avgiftspliktig med den lave satsen på 12 prosent, ikke unntatt. Grensen mot vanlig, unntatt boligutleie kan være glidende ved korttidsutleie, og omfanget og karakteren av virksomheten avgjør. Driver du med utstrakt korttidsutleie, bør du derfor undersøke om aktiviteten regnes som avgiftspliktig overnatting. Det er en helt annen mva-behandling enn å leie ut en leilighet på vanlig langtidskontrakt.

Bygger du for utleie?

Oppfører du et bygg du skal leie ut, henger mva-behandlingen tett sammen med hvem du planlegger å leie ut til. Skal lokalene leies ut til avgiftspliktige leietakere med frivillig registrering, kan du få fradrag for byggekostnadene. Reglene om oppføring, egen regi og uttak er utdypet i artikkelen om mva i bygg og anlegg. Rapporteringen skjer som ellers i mva-meldingen.

Ofte stilte spørsmål

Må jeg legge mva på husleien når jeg leier ut en leilighet?

Nei. Utleie av bolig til private er alltid unntatt merverdiavgift. Du legger ikke mva på husleien, men får heller ikke fradrag for mva på kostnader til boligen.

Hva vinner jeg på frivillig registrering?

Du får fradrag for inngående mva på oppussing, vedlikehold, drift og forvaltning av utleid næringseiendom. Til gjengjeld legger du 25 prosent mva på husleien – som den avgiftspliktige leietakeren uansett trekker fra selv.

Kan jeg frivillig registrere en bolig jeg leier ut?

Nei. Frivillig registrering gjelder utleie til leietakere som bruker lokalet i avgiftspliktig virksomhet. Boligutleie til private faller utenfor og kan aldri bli avgiftspliktig.

Hvor lenge må jeg passe på fradraget etter en oppussing?

For fast eiendom med inngående mva på minst 100 000 kroner gjelder en justeringsperiode på ti år. Endrer bruken seg i denne perioden, må fradraget justeres for de gjenstående årene.