Mva på fast eiendom

Av Merverdiavgift.com-redaksjonen · Oppdatert juli 2026

Salg og utleie av fast eiendom er som hovedregel unntatt fra merverdiavgift – men leier du ut næringslokaler til en avgiftspliktig leietaker, kan frivillig registrering gi deg fradrag for momsen på bygget.

Kjøper du en bolig eller leier ut en leilighet, er det ingen moms på selve eiendommen eller husleien. Fast eiendom står utenfor mva-systemet, i motsetning til de fleste andre varer og tjenester, der hovedregelen er alminnelig sats på 25 prosent. Det gjelder både når eiendommen selges og når den leies ut.

For en gründer eller eiendomsinvestor er dette avgjørende å forstå, for unntaket har en kostbar bakside: fordi eiendom er unntatt og ikke fritatt, mister du som utgangspunkt fradraget på alt du kjøper inn til bygget. Vil du forstå hvorfor det skillet er så viktig, les om forskjellen mellom fritak og unntak. For forbrukersiden – husleie og boligkjøp – har vi en egen gjennomgang av mva på bolig og husleie.

Hvorfor er fast eiendom unntatt fra mva?

Utgangspunktet i merverdiavgiftsloven er at omsetning og utleie av fast eiendom er unntatt. Det betyr at en boligutleier ikke legger moms på husleien, og en boligselger ikke legger moms på salgssummen. Baksiden er at utleieren og selgeren heller ikke får fradrag for inngående merverdiavgift på vedlikehold, oppussing og andre innkjøp til eiendommen.

Det er viktig å skille to ting. Selve eiendommen er unntatt, men byggetjenester er avgiftspliktige. Når en håndverker eller entreprenør bygger eller pusser opp for deg, fakturerer de 25 prosent moms på arbeid og materialer. Er du en boligutleier uten fradragsrett, blir denne momsen en ren kostnad.

Når lønner frivillig registrering seg?

Her ligger den store muligheten for deg som leier ut næringseiendom. Selv om utleie av fast eiendom er unntatt, kan du søke om frivillig registrering for utleie når du leier ut bygg eller anlegg til en leietaker som selv driver avgiftspliktig virksomhet. Da legger du 25 prosent moms på husleien – men til gjengjeld får du fradrag for inngående mva på oppføring, drift og vedlikehold av bygget.

Poenget er at leietakeren, som driver avgiftspliktig, uansett får fradrag for momsen på husleien. For dem er den 25 prosenten ikke en kostnad, men noe de trekker fra. For deg som utleier betyr registreringen at du får tilbake momsen på store byggeutgifter. Resultatet er ofte en betydelig besparelse.

Hva er justeringsreglene på bygg?

Har du fått fradrag for momsen på et bygg, kan du ikke bare endre bruken uten videre. Justeringsreglene for kapitalvarer sørger for at fradraget står i forhold til hvor lenge bygget faktisk brukes i avgiftspliktig virksomhet.

For fast eiendom med inngående merverdiavgift på minst 100 000 kroner er justeringsperioden ti år. Endres bruken i løpet av disse ti årene – for eksempel fra avgiftspliktig næringsutleie til unntatt boligutleie – må en forholdsmessig del av det opprinnelige fradraget tilbakeføres. Selger du eiendommen, kan justeringsplikten i mange tilfeller overføres til kjøperen ved avtale.

Hva med lokaler som brukes til flere formål?

Mange næringsbygg har både avgiftspliktige og unntatte leietakere – for eksempel en butikk i første etasje og boliger i etasjene over. Da kan du ikke frivillig registrere hele bygget uten videre. Frivillig registrering gjelder bare de arealene som leies ut til avgiftspliktige leietakere, og fradraget for byggekostnader må fordeles etter hvor stor del av bygget som brukes avgiftspliktig.

I praksis betyr det at du må kunne dokumentere hvilke arealer som er hva, og beregne et forholdsmessig fradrag når en kostnad gjelder hele bygget. Endrer leietakersammensetningen seg i løpet av justeringsperioden – for eksempel at et avgiftspliktig lokale gjøres om til bolig – slår justeringsreglene inn og en del av fradraget må tilbakeføres. Dette er detaljert regnskapsarbeid som en regnskapsfører bør bistå med på næringseiendom av noen størrelse.

Oppsummering

Fast eiendom er som hovedregel unntatt fra merverdiavgift – ingen moms på salg eller husleie, men heller ikke fradrag på innkjøp. Boligutleie til private er alltid utenfor systemet. Leier du ut næringslokaler til en avgiftspliktig leietaker, kan frivillig registrering gi deg fradrag mot at du legger 25 prosent på husleien. Har du fått fradrag på et bygg, holder justeringsreglene fradraget i sjakk i ti år. Se hvordan dette spiller ut i praksis i artikkelen om mva ved utleie av fast eiendom.

Ofte stilte spørsmål

Skal jeg legge mva på husleien?

Ikke som hovedregel. Utleie av fast eiendom er unntatt fra merverdiavgift, og boligutleie til private er alltid utenfor. Leier du ut næringslokaler til en avgiftspliktig leietaker og har frivillig registrering, legger du derimot 25 prosent moms på husleien.

Får en boligutleier fradrag for mva på oppussing?

Nei. Fordi boligutleie til private er unntatt, blir merverdiavgiften på oppussing og vedlikehold en endelig kostnad for utleieren.

Hva er fordelen med frivillig registrering?

Du får fradrag for inngående mva på oppføring, drift og vedlikehold av bygget. Motytelsen er at du legger 25 prosent moms på husleien – noe en avgiftspliktig leietaker uansett trekker fra selv.

Hvor lenge varer justeringsperioden på et bygg?

Ti år, når den inngående merverdiavgiften på bygget er minst 100 000 kroner. Endrer du bruken i denne perioden, må en forholdsmessig del av fradraget tilbakeføres.